Scott Dunn, presidente de la región de ULI Asia Pacífico y vicepresidente para Asia de AECOM, da la bienvenida a los asistentes a la conferencia ULI Australia 2025 junto con Leonie Wilkinson, vicepresidenta sénior de Brookfield Asset Management y presidenta del Comité Ejecutivo de ULI Australia, en Sydney, Australia.
El gobierno australiano se ha fijado el ambicioso objetivo de construir 1,2 millones de viviendas bien ubicadas para 2029, en el marco del Acuerdo Nacional de Vivienda, un acuerdo entre todos los niveles de gobierno para desbloquear la oferta y habilitar la infraestructura. Si bien es una base necesaria para comunidades habitables y accesibles, el éxito del acuerdo dependerá de su implementación efectiva.
Cada noche, una estimación 122.000 personas se encuentran sin hogar en toda Australia. Mientras tanto, los trabajadores esenciales (maestros, enfermeras, policías, trabajadores de la salud) se ven cada vez más excluidos de nuestras principales ciudades. Análisis reciente de la Universidad de Sydney descubrió que los trabajadores esenciales que inician su carrera no pueden permitirse una casa de precio promedio en ningún área del gobierno local del Gran Melbourne o del Gran Sydney; El aumento de los alquileres agrava el estrés y alarga los desplazamientos. Las encuestas nacionales sobre asequibilidad del alquiler cuentan la misma historia, como muestra el Snapshot 2025 de Anglicare Australia menos del 1% de los anuncios son convenientes para un trabajador con salario mínimo a tiempo completo.
Se espera que la población de Australia crezca de 27 millones a 31,3 millones para 2035. Al mismo tiempo, el número de australianos de 75 años o más aumentará de 2,1 millones a 3,2 millones, lo que aumentará la demanda de viviendas y vecindarios asequibles y adaptados a las personas mayores. La Conferencia ULI Australia de 2025 se enfrentó a este grupo demográfico.
Las tendencias resultantes son visibles en todas las ciudades australianas. El trabajo híbrido se ha estabilizado y se espera que persista, fortaleciendo la demanda de servicios locales y comodidades diarias en las comunidades suburbanas y del anillo medio, así como en áreas regionales bien conectadas. Muchas familias, por ejemplo, se han mudado a lugares como la Costa Central, a entre 40 y 60 millas (65 y 100 kilómetros) del distrito comercial central de Sydney.
Virginia Anderson, gerente regional de SJ Group en Australia y Nueva Zelanda, señaló durante su presentación que una mayor variedad de tipos de familia influye en la combinación demográfica actual. Los crecientes niveles de separación y divorcio, las familias monoparentales, las familias mixtas y los hijos adultos que retrasan la independencia contribuyen al crecimiento de familias multigeneracionales, aquellas formadas por una combinación de elección y necesidad.
A lo largo de la conferencia, quedó claro un mensaje: los cambios sociales están remodelando la demanda y los proyectos exitosos surgen de la alineación de las fuerzas del mercado, los valores comunitarios y el liderazgo gubernamental. Lograr el objetivo del acuerdo es necesario pero no suficiente por sí solo. Australia debe crear lugares que la gente realmente quiera vivir y pueda permitirse, lugares que duren, con un diseño resiliente, diversidad de opciones y servicios confiables que integren la densidad con el transporte, los espacios verdes y la infraestructura social.
Fondo Futuro de Vivienda de Australia
La vivienda social australiana representa sólo alrededor del 4% de todos los hogares, un nivel que, según el Instituto Australiano de Investigación Urbana y de Vivienda, ha caído desde el 4,9% en 1981 y ahora se sitúa «muy por debajo del de muchos países comparables». Los países de altos ingresos con un PIB per cápita similar –como los Países Bajos (29%), Austria (24%) y Suecia (17%)– mantienen sectores de vivienda social mucho más grandes.
El Fondo Futuro de Vivienda de Australia (HAFF, por sus siglas en inglés), que se lanzará en 2023, es el programa de vivienda pública/privada más grande del país, respaldado por 10 mil millones de dólares australianos (6,63 mil millones de dólares) del gobierno federal. Además del Fondo Nacional de Acuerdos de Vivienda, el HAFF se dirige a 40.000 viviendas sociales y asequibles durante cinco años a través de subvenciones y préstamos blandos mediante la promoción de asociaciones con proveedores de viviendas comunitarias, estados y territorios, desarrolladores e inversores institucionales.
Michael Camerlengo, líder ejecutivo de clientes y capital de Housing Australia, señaló que el Fondo Nacional de Acuerdo de Vivienda y las dos primeras rondas de HAFF aprobaron 279 proyectos por un total de 18.650 viviendas. Se espera que se abra una tercera ronda de HAFF en enero de 2026. Estos proyectos emplean estructuras de financiación diversificadas y se seleccionan por estar bien ubicados, ser rentables y rápidamente realizables. En sólo 14 meses, se comprometieron 14.000 millones de dólares australianos (9.270 millones de dólares), lo que representa una cifra sin precedentes de 1.000 millones de dólares australianos (663 millones de dólares) al mes y refleja un fuerte apetito de los inversores a nivel nacional e internacional.
Camerlengo cerró su discurso con un llamado a la colaboración de la industria para generar beneficios generacionales y un cambio duradero para las comunidades australianas.
Entrega en el sector privado.
Los líderes de la industria han destacado el papel fundamental del sector privado en la expansión de viviendas asequibles. Un panel de discusión destacó las contribuciones de los desarrolladores, incluida la nominación de Stockland para entregar el Recinto de Renovación Sur de Waterloo en Sydney. Peta Carruthers, jefa de soluciones de capital de Stockland, señaló que el 50% de los 3.100 apartamentos se entregarán como viviendas sociales y asequibles. El desarrollador inmobiliario global Third.i Group también dio a conocer su propuesta de desarrollo de sobreestación Crows Nest, que incluirá 60 unidades de vivienda asequible dentro de un recinto de mil millones de dólares australianos (663 millones de dólares).
Desafíos relacionados con el uso de la tierra
La creciente población adulta de Australia se enfrenta a una oferta de viviendas cada vez más lenta, limitada por el uso del suelo. En las principales capitales, la mayoría de los terrenos bien servidos dentro de un radio de 30 kilómetros del distrito comercial central permanecen estancados en áreas de baja densidad. Anderson señaló que existe capacidad, pero sólo si la tierra se utiliza de manera más eficiente. Con el 80% del terreno tan cerca del CBD de Sydney en zonas bajas, adoptar la densidad de Toronto podría desbloquear 250.000 viviendas adicionales en sólo 9 millas (15 km).
Reforma de planificación
En 2024-2025, Sydney y Melbourne probaron reformas radicales para promover una mayor diversidad de viviendas en áreas bien ubicadas, a través de programas de políticas de desarrollo orientado al transporte y de centros de actividades, respectivamente. En Sydney, un Libro de patrones de vivienda complementario proporciona tipologías diseñadas por arquitectos para viviendas de baja y mediana altura y una vía rápida para reducir los tiempos de aprobación y los costos de mantenimiento. El gobierno de Nueva Gales del Sur también ha establecido una Autoridad de Entrega de Vivienda para evaluar proyectos residenciales de alto rendimiento a nivel estatal, evitando así a los ayuntamientos.
Clases de activos emergentes
Los nuevos modelos de vivienda están ganando terreno rápidamente, reflejando cambios demográficos y preferencias de estilo de vida en evolución. Las comunidades de viviendas para personas mayores y de alquiler de terrenos apoyan la reducción de personal, los servicios compartidos y una vida de bajo mantenimiento. En una comunidad de arrendamiento de tierras, los residentes compran su casa pero alquilan el terreno en el que se encuentra, lo que reduce los costos iniciales y libera capital, al tiempo que brinda seguridad de tenencia a las personas de 50 años o más.
Otros modelos que están remodelando el mercado incluyen la convivencia, que atiende a inquilinos más jóvenes, incluidos los titulares de visas de trabajo y vacaciones. De manera similar, los productos de construcción para alquiler (BTR) están surgiendo de los cambios sociales para brindar viviendas de gran comodidad y administradas profesionalmente para los australianos que buscan alternativas a la propiedad de la vivienda. Aunque es relativamente nuevo y está ganando terreno especialmente en Melbourne, BTR permanece en el segmento premium. Ofrece un alto nivel de confort y servicios, como conserjería, espacios de coworking, gimnasio, paseo de perros y calendario de eventos, todo ello reflejado en el coste del alquiler.
Hacia futuros habitables
La provisión de vivienda ya no se trata sólo de oferta. También se trata de elección, resiliencia y habitabilidad, todo ello posible gracias a mecanismos financieros y de aprobación que funcionan rápidamente. Si bien el sistema de vivienda de Australia está bajo una enorme presión, las soluciones en materia de políticas, planificación, financiación, diseño y ejecución señalan un camino a seguir. El gobierno está reinventando las asociaciones para desbloquear la oferta; la industria está incorporando resultados sociales y ambientales; y las comunidades están dando forma a proyectos a través de una participación activa y un deseo expresado de lograr un cambio significativo.
El desafío no son sólo los números sino también la calidad. Las viviendas deben seguir siendo asequibles, adaptables y resilientes, apoyando el trabajo flexible, las familias diversas y el cambio climático extremo. Cuando las personas y los servicios están centrados, la densidad se convierte en algo que las comunidades pueden adoptar.
Abordar este desafío requiere políticas audaces, escenarios de inversión atractivos y una verdadera colaboración. Tras importantes reformas, estamos empezando a ver que estas cosas emergen.
